Kategoriarkiv: infrastruktur

Infrastruktur

För- och nackdelar med äga resp hyra på Stranden

Publicerad den av
Svara

För- och nackdelarna med att äga resp hyra lokalerna på Stranden presenteras på kommunens hemsida (där heter alternativen ”Paket A” och ”Paket B”). Listan togs fram medan bibliotek/kulturhus och kulturscen fortfarande var aktuella. Senare har kravet på byggande av 300 bostäder, samt kravet på en återköpsoption förts in för att ”förstärka” vissa fördelar i HYRA-alternativet, men i grunden gäller samma argument för och emot de olika alternativen.

Här har jag valt att syna de presenterade för- och nackdelarna som kommunen redovisat och kommenterat varje punkt med kursiv text.

Notera kommunens fördelning av för- och nackdelar med de olika alternativen:

  • Fördelar med att ÄGA – 4 punkter
  • Nackdelar med att ÄGA – 7 punkter
  • Fördelar med att HYRA – 5 punkter
  • Nackdelar med att HYRA – 5 punkter

Få fördelar och mycket nackdelar med att äga, medan för- och nackdelar, enligt kommunen, väger mer jämt när det gäller hyresalternativet. Behöver jag säga att listan med nackdelar med hyresalternativet skulle kunna göras längre…?

ÄGA-alternativet

ÄGA-alternativet innebär att kommunen bygger, äger och ansvarar för förvaltningen av lokalerna.

Fördelarna med ÄGA-alternativet:

  • Kommunen har full rådighet över fastighetens framtida användning
    Ja! Kanske det absolut viktigare argumentet för att äga och bygga i egen regi.
  • Möjligtvis större flexibilitet i användning och anpassning av lokalerna
    Inte bara ”möjlighet” till större flexibilitet, det ger självklart större flexibilitet!
  • En långsiktig tillgång i kommunens ekonomi
    Ja och en tillgång som ökar i värde över tid!
  • Investeringen kan ske till låga räntenivåer
    Ja! Även om man naturligtvis inte kan räkna med 0-ränta i framtiden.

Nackdelarna med ÄGA-alternativet:

  • Kommunen bär hela risken och alternativet ger en längre utbyggnadstakt
    Vi bär risken oavsett, med den centrala placeringen och att vi förbinder oss att hyra fastigheterna oavsett om vi har elever och verksamhet att fylla dem med. Varför utbyggnadstakten skulle bli längre (lägre) i egen regi är högst oklart.
  • Hög skuldsättning för kommunen
    Ja, men skulden balanseras ju mot en minst lika stor tillgång och påverkar därför inte soliditeten.
  • Kommunen saknar specifik kompetens för projektutveckling av moderna skol- och kulturlokaler
    Helt naturligt, men det finns gott om konsulter som kan stå för denna typ av kompetens. Vi har ju anlitat Arcus för att vägleda oss och hjälpa kommunen utveckla de nu framlagda alternativen…
  • Främjar inte tillväxt i kommunen eftersom alternativet inte är lika intressant för marknaden
    Det är högst oklart på vilket sätt ett hyresalternativ skulle främja tillväxten i kommunen och vilken ”marknad” vars intresse skulle svalna.
  • Risk att tappa två av de tre aktörer som kommunen för dialog med.
    Ja, som läget är nu skulle vi tappa alla tre aktörerna. Ingen av dessa är i praktiken intresserad av att bygga om de inte får äga. Vi skulle givetvis tvingas göra en i stort sett ny process, med en eller flera arkitektbyråer och en lämplig konsult för projektutvecklingen.
  • En privat aktör är oftast effektivare i drift och underhåll av egna fastigheter.
    I teorin kanske, men byggande i egen regi utesluter ju i så fall inte att just drift och underhåll upphandlas helt eller delvis (som vi ju gör idag) av någon fastighetsförvaltare, om man inte klarar att hantera detta inom kommunens egen förvaltning.
  • Kommunen står för riskerna avseende finansiering, planering, opinion, organisation, myndighetskrav, byggande, drift och underhåll samt driften av anläggningen.
    Ja, självklart! Är det inte det vi är till för?

HYRA-alternativet

HYRA-alternativet innebär att en privat aktör bygger, äger och förvaltar lokalerna och att kommunen sedan hyr lokalerna för sina verksamheter under minst 25 år.

Fördelarna med HYRA-alternativet:

  • Främjar tillväxten i Mora eftersom investeringen är intressant för en ny stor aktör att etablera sig i Mora
    På vilket sätt gynnar det våra verksamheter och i förlängningen moraborna att ”en ny stor aktör” etablerar sig i Mora?
  • Möjlighet till kompetensutveckling genom ett lärande av fastighetsägaren
    Krasst sett behöver vi ju inte den kompetensen om vi väljer att hyra fastigheten.
  • Den privata fastighetsägaren bär största risken
    En sanning med stor modifikation. Den enda betydelsefulla risken vi möjligen undviker är finansieringsrisken och inte ens den undviker vi i det långa loppet eftersom vi får betala den privata fastighetsägarens finansiella risk med allt högre hyror…
  • Bättre finansiering och kostnadsfördelning för kommunen
    Nja. Om en ”bättre kostnadsfördelning” handlar om att skjuta kostnaden på framtiden så kanske det stämmer, men inte om man ser till kommunens långsiktiga ekonomiska hållbarhet.
  • Konkurrens leder till effektivitet och produktutveckling, vilket oftast bidrar till en bättre produkt till en lägre hyra.
    Detta är rent nys och nonsens! Konkurrensen upphör ju den dag kommunen skrivit på avtalet med någon av fastighetsutvecklarna. Därefter är vi helt utlämnade till vår egen förmåga att förhandla eventuella förändringar och fastighetsägarens godtycke vad gäller att möta kommunens krav och behov!
    Själva byggentreprenaden ska ju också kommunen upphandla enligt LOU för fastighetsägarens räkning, så inte ens här finns något att hämta jämfört med om kommunen skulle bygga i egen regi.

Nackdelarna med HYRA-alternativet:

  • Möjligt en minskad flexibilitet för kommunens egna verksamheter
    Minskad flexibilitet är en mild omskrivning för att allt vi vill eller behöver förändra under avtalets löptid, kommer att kosta skjortan i form av ökad hyreskostnad.
  • Begränsad styrning av framtida markanvändning
    Återigen, ”begränsad” är även det en mild omskrivning för ”helt omöjligt”, utöver den rätt plan- och bygglagen kan ge oss.
  • Risk för högre kostnader på lång sikt
    Detta är inte bara en risk. Det är en mycket konkret realitet, lätt att räkna ut dessutom!
  • Risk för framtida fastighetsförsäljning och ny fastighetsägare
    Även detta är mycket mer än en risk! På 25 år kommer fastighetsbranschen att omstruktureras flera gånger om, med den yttersta risken för Mora är att köp, försäljningar och likvidationer av bolag under vägen gör att de utlovade 300 bostäderna och optionen att få köpa tillbaka Strandenområdet efter 25 år i praktiken blivit värdelösa!
  • Fastighetsförvaltningen kommer längre ifrån verksamheten.
    Ja, och det är ju knappast något som gagnar verksamheten och dem (barnen) vi faktiskt uppför dess byggnader för…

Det är alltså med denna lista över för- och nackdelar som grund, som majoriteten tycker att det är vettigare för kommunen att hyra skola och idrottshallar i minst 25 är, istället för att bygga i kommunens egen regi.

300 bostäder då?

Men de 300 bostäderna då? Är det inte en stor fördel att få en en stor aktör som bygger hyres- och bostadsrätter i vår kommun? Jo, om det inte vore så att det redan fanns lokala och regionala aktörer som också vill bygga. De finns, men kommer nu i praktiken att stängas ute för att kommunen måste garantera mark och låsa upp planavdelningen för att tillfredsställa den kontrakterade aktörens rätt till byggbar mark under de närmaste tio åren. Under tiden har våra lokala aktörer sökt sig till andra kommuner.

Så nej! Löftet/garantin om 300 nya bostäder är ingen fördel för Mora och dess bostadsmarknad. Tio år är en lång tid och efterfrågan på bostäder kan gå både upp och ner. ”Aktören” kommer naturligtvis bara att bygga så många bostäder som det finns avsättning för, oavsett hur hårda skrivningar man kan få in i avtalet.

Vi vinner mer på att uppmuntra en lokal och diversifierad fastighetsmarknad, där våra lokala bygg- och fastighetsentreprenörer ges möjlighet att bygga utifrån efterfrågan och möjligheter. Sen ska vi inte glömma bort vårt eget allmännyttiga bostadsbolag som riskerar att avlövas sin roll i Moras bostadsförsörjning.

Varför bygga en högstadieskola på Stranden?

Publicerad den av
Svara

I debatten kring Strandenområdet efterlyses underlag rörande lämpligheten i att överhuvudtaget slå ihop våra högstadieskolor, och lämpligheten i att i så fall förlägga en ny skola på Strandenområdet.

Det finns två skolutredningar som lett fram till förslaget om en sammanslagen högstadieskola med den nu föreslagna placeringen, en övergripande lokalutredning för för- och grundskolan från 2016 och en utredning om högstadiet från 2018. Det finns också en rapport från en partikelmätning som gjorts vid Vasagatan 11 under hela 2017, samt en riskanalys avseende farligt gods som gjorts 2021 specifikt för Strandenprojektet. Ingen av dessa talar för att platsen skulle ha sådana miljö- eller riskproblem som inte kan hanteras. 

Bullerutredning och trafikräkningsdata saknas visserligen i detta material, men det finns inget som talar för att varken miljö- eller bullerproblematiken på platsen egentligen har ökat sedan 90-talet, trots att trafikvolymen har ökat med ca 30% sedan millennieskiftet. Fordonsutvecklingen de senaste 20-30 åren har gått starkt framåt både vad gäller minskat buller (speciellt för tunga fordon) och minskade utsläpp. Med ökad elbils- och gasbilsanvändning i framtiden kommer denna utveckling att ytterligare förstärkas.

Varför då över huvud taget slå ihop högstadierna? 

Jag kan väl säga så här: Behovet av en helt ny högstadieskola är tydligt från skolprofessionen. Att bara bygga om/bygga ut de befintliga leder bara till långsiktigt högre kostnader, utan att det löser varken lokaleffektivitet eller de pedagogiska, psykosociala och arbetsmiljömässiga problemen i skolorna. Det här är tämligen väl belyst och motiverat i NIRAS högstadieutredning från 2018.
Detta låg till grund för vårt, och andra partiers vallöften 2018, att planera för och bygga en samlad högstadieskola i Mora som ersättning för högstadierna i Noret och Morkarlby. Om detta råder därför sedan länge bred politisk enighet, även om det har funnits och finns partier med andra uppfattningar, men då har man valt att lyssna mer på vad man ”känner” snarare än skolprofessionens behov och argument.

Därför har vi också ägnat mycket tankemöda, både inom de politiska partierna och i tjänstemannaorganisationen (inklusive för- och grundskoleförvaltningen), åt var en sådan skola ska ligga. 

Notera att för att undvika höga temporära renoveringskostnader för att hålla de befintliga skolorna i brukbart skick måste frågan lösas inom de närmaste 2-5 åren. Det är av stor betydelse för vilka platser som i praktiken kan komma ifråga!

Alternativet är omfattande renoveringar av befintliga skolor, som i värsta fall blir dyrare än att bygga helt nytt. Det skulle också innebära att vi tvingas bygga helt nytt för framtidens förskoleverksamhet, som har stort behov av nya lokaler (som var tänkt att inrymmas i bland annat Noretskolan).

NIRAS rekommenderar i sin utredning en byggnation av nytt högstadium ihop med gymnasiet. Detta skulle dock kräva att vi omedelbart också sätter igång med en omfattande ombyggnation av Mora Gymnasium, jämförlig med en nybyggnation, vilket skulle fördyra hela projektet något alldeles enormt! Det skulle också kunna innebära en logistisk mardröm att gå från 1100 elever med personal till 1800-1900 elever med personal inom detta begränsade geografiska område. Den idén har därför förkastats.

En nybyggnation av en samlad högstadieskola innebär också, jämfört med en upprustning av befintliga högstadier, att vi kan undvika baracklösningar under lång tid (minst två-tre läsår) för elevernas undervisning medan sådana ombyggnader skulle pågå.

Att det finns många andra platser i Mora där man skulle kunna bygga en ny högstadieskola är riktigt – i teorin. Vår ”drömlokalisering” är, och har hela tiden varit Tingsnäs, ungefär mitt emot Resecentrum. Andra har föreslagit Sandängarna intill Tuvan och gamla skol-/industriområdet väster om Brudtallsvägen (gamla AMU).

Gemensamt för alla dessa områden är att det krävs relativt omfattande planarbeten innan det går att komma igång, processer som kan ta flera år. 

För Sandängarna/gamla AMU gäller också att de ligger förhållandevis o-centralt och med ännu längre resvägar för nästan alla elever, speciellt för dem öster om Noretbron (det skulle visserligen ge ett starkt argument för att bygga den av oss efterfrågade gång- och cykelvägsbron mellan lasarettet och Sandängarna, men även den ligger realistiskt sett långt fram i tiden).

För vårt ”favoritalternativ”, Tingsnäs, gäller att vi behöver omlokalisera ett antal industri-/handelsföretag, bli av med en del av bangården, samt bygga en bro eller tunnel över/under järnvägen. Ingen som lär kunna lösas inom de närmaste 5 åren alltså. Det handlar snarare om minst 10-15 år innan alternativet skulle kunna realiseras. Tid som vi i praktiken inte har om kostnaderna ska hållas på en rimlig nivå.

Återstår alltså det enda realistiska alternativet, Stranden…

Det är inte perfekt och det har sina utmaningar vad gäller läget och logistiken, dock inget som inte kan hanteras genom byggnadernas placering, byggnadstekniska anpassningar och god planering. Efter att ha sett de tre tidigare intressenternas förslag tycker åtminstone jag att jag fått bekräftelse på att detta faktiskt inte alls är en så dålig plats att bygga en högstadieskola på som en del vill hävda.

Jag har med denna långa utläggning, förutom att tydliggöra min och mitt partis ståndpunkt, velat belysa komplexiteten i frågan, att det faktiskt finns mycket underlag och att det är många behov och frågeställningar som diskuterats och hanterats innan vi ”landat” i vår slutsats:
att Moras ungdomar behöver en ny, samlad, högstadieskola och att vår bästa möjlighet att förverkliga detta inom rimlig tid är att bygga den på Stranden-området.

En annan fråga är att vi självklart anser att detta bygge och den framtida förvaltningen av skolan självklart ska ske i kommunens egen regi! Vi ska inte avhända oss dispositionsrätten över varken mark eller byggnader. Det kan hända mycket på 25 år vad gäller lokalbehov och verksamhetens omfattning.

Då ska vi inte sitta fast i ett hyresavtal som innebär kraftiga hyreshöjningar för varje liten förändring vi vill/behöver göra, eller riskera att få betala ohemult mycket för fastigheten den dag, efter 25 år, om vi då vill återta kontrollen!

Om apoteket i Särna, del 2

Publicerad den av
Svara

Detta är min replik på Ulf Bergs replik (DT 20 juni 2019) på min reaktion (DT 11 juni 2019 och DD 13 juni 2019) på hans och Carina Källströms insändare (DT 7 juni 2019 och DD 11 juni 2019) om apoteksnedläggningen i Särna.

Bäste Ulf Berg. Jag hoppas att din replik bara bottnar i en politiskt motiverad ovilja att ge en socialdemokrat rätt. För alternativet, att du inte skulle förstå marknadslogiken och därmed inte se kopplingen mellan apoteksnedläggningen i Särna och den avreglering av apoteksverksamheten du själv var med om att besluta 2009, vore ju närmast otänkbart!
Det är naturligtvis jättebra att du som regionstyrelsens ordförande nu är beredd att ”vända på alla stenar” för att få tillbaka den viktiga apoteksverksamheten i Särna. Det är dock att vilseleda Dalarnas och Särnas medborgare att hävda att regeringen, genom något direkt regeringsbeslut eller genom att som ägare försöka styra Apoteket ABs beslut, på något sätt skulle kunna förhindra nedläggningen. Det skulle omedelbart leda till anklagelser om ministerstyre och anmälning till riksdagens konstitutionsutskott av någon ”rättsmedveten” riksdagsledamot!
Den enda part som har beslutanderätt över Särna-apotekets vara eller icke vara är just nu Apoteket AB baserat på deras egna affärsmässiga bedömningar. Precis som Hjärtat, Kronan eller något av alla andra apoteksföretag skulle ha gjort. Helt i enlighet med riksdagens beslut 2009.
Allt detta vet Ulf Berg. Ändå försöker han lägga ansvaret för nedläggningen på regeringen, när det är hans egen politik som lett fram till detta.
Apoteksföreningens beskrivning att apoteksetableringarna har en ”naturlig koppling till apotekstäthet i förhållande till invånarantal” är ju för övrigt bara en elegant omskrivning för vanlig marknadslogik, som Ulf Berg naturligtvis begriper:
Företag etablerar sig och finns kvar där det finns flest kunder.
I en marknadsstyrd apoteksvärld betyder det att glesbygden är ointressant.
Därtill har överetableringen av apotek, vars huvudsakliga vinster kommer från allsköns kosmetiska och hälsorelaterade produkter, lett till en skriande brist på farmaceuter och receptarier som försvårat personalrekryteringen till mindre attraktiva orter. Det har ju inte gjort det lättare för glesbygden…
Lennart Sohlberg (S), Mora