För- och nackdelarna med att äga resp hyra lokalerna på Stranden presenteras på kommunens hemsida (där heter alternativen ”Paket A” och ”Paket B”). Listan togs fram medan bibliotek/kulturhus och kulturscen fortfarande var aktuella. Senare har kravet på byggande av 300 bostäder, samt kravet på en återköpsoption förts in för att ”förstärka” vissa fördelar i HYRA-alternativet, men i grunden gäller samma argument för och emot de olika alternativen.
Här har jag valt att syna de presenterade för- och nackdelarna som kommunen redovisat och kommenterat varje punkt med kursiv text.
Notera kommunens fördelning av för- och nackdelar med de olika alternativen:
- Fördelar med att ÄGA – 4 punkter
- Nackdelar med att ÄGA – 7 punkter
- Fördelar med att HYRA – 5 punkter
- Nackdelar med att HYRA – 5 punkter
Få fördelar och mycket nackdelar med att äga, medan för- och nackdelar, enligt kommunen, väger mer jämt när det gäller hyresalternativet. Behöver jag säga att listan med nackdelar med hyresalternativet skulle kunna göras längre…?
ÄGA-alternativet
ÄGA-alternativet innebär att kommunen bygger, äger och ansvarar för förvaltningen av lokalerna.
Fördelarna med ÄGA-alternativet:
- Kommunen har full rådighet över fastighetens framtida användning
Ja! Kanske det absolut viktigare argumentet för att äga och bygga i egen regi. - Möjligtvis större flexibilitet i användning och anpassning av lokalerna
Inte bara ”möjlighet” till större flexibilitet, det ger självklart större flexibilitet! - En långsiktig tillgång i kommunens ekonomi
Ja och en tillgång som ökar i värde över tid! - Investeringen kan ske till låga räntenivåer
Ja! Även om man naturligtvis inte kan räkna med 0-ränta i framtiden.
Nackdelarna med ÄGA-alternativet:
- Kommunen bär hela risken och alternativet ger en längre utbyggnadstakt
Vi bär risken oavsett, med den centrala placeringen och att vi förbinder oss att hyra fastigheterna oavsett om vi har elever och verksamhet att fylla dem med. Varför utbyggnadstakten skulle bli längre (lägre) i egen regi är högst oklart. - Hög skuldsättning för kommunen
Ja, men skulden balanseras ju mot en minst lika stor tillgång och påverkar därför inte soliditeten. - Kommunen saknar specifik kompetens för projektutveckling av moderna skol- och kulturlokaler
Helt naturligt, men det finns gott om konsulter som kan stå för denna typ av kompetens. Vi har ju anlitat Arcus för att vägleda oss och hjälpa kommunen utveckla de nu framlagda alternativen… - Främjar inte tillväxt i kommunen eftersom alternativet inte är lika intressant för marknaden
Det är högst oklart på vilket sätt ett hyresalternativ skulle främja tillväxten i kommunen och vilken ”marknad” vars intresse skulle svalna. - Risk att tappa två av de tre aktörer som kommunen för dialog med.
Ja, som läget är nu skulle vi tappa alla tre aktörerna. Ingen av dessa är i praktiken intresserad av att bygga om de inte får äga. Vi skulle givetvis tvingas göra en i stort sett ny process, med en eller flera arkitektbyråer och en lämplig konsult för projektutvecklingen. - En privat aktör är oftast effektivare i drift och underhåll av egna fastigheter.
I teorin kanske, men byggande i egen regi utesluter ju i så fall inte att just drift och underhåll upphandlas helt eller delvis (som vi ju gör idag) av någon fastighetsförvaltare, om man inte klarar att hantera detta inom kommunens egen förvaltning. - Kommunen står för riskerna avseende finansiering, planering, opinion, organisation, myndighetskrav, byggande, drift och underhåll samt driften av anläggningen.
Ja, självklart! Är det inte det vi är till för?
HYRA-alternativet
HYRA-alternativet innebär att en privat aktör bygger, äger och förvaltar lokalerna och att kommunen sedan hyr lokalerna för sina verksamheter under minst 25 år.
Fördelarna med HYRA-alternativet:
- Främjar tillväxten i Mora eftersom investeringen är intressant för en ny stor aktör att etablera sig i Mora
På vilket sätt gynnar det våra verksamheter och i förlängningen moraborna att ”en ny stor aktör” etablerar sig i Mora? - Möjlighet till kompetensutveckling genom ett lärande av fastighetsägaren
Krasst sett behöver vi ju inte den kompetensen om vi väljer att hyra fastigheten. - Den privata fastighetsägaren bär största risken
En sanning med stor modifikation. Den enda betydelsefulla risken vi möjligen undviker är finansieringsrisken och inte ens den undviker vi i det långa loppet eftersom vi får betala den privata fastighetsägarens finansiella risk med allt högre hyror… - Bättre finansiering och kostnadsfördelning för kommunen
Nja. Om en ”bättre kostnadsfördelning” handlar om att skjuta kostnaden på framtiden så kanske det stämmer, men inte om man ser till kommunens långsiktiga ekonomiska hållbarhet. - Konkurrens leder till effektivitet och produktutveckling, vilket oftast bidrar till en bättre produkt till en lägre hyra.
Detta är rent nys och nonsens! Konkurrensen upphör ju den dag kommunen skrivit på avtalet med någon av fastighetsutvecklarna. Därefter är vi helt utlämnade till vår egen förmåga att förhandla eventuella förändringar och fastighetsägarens godtycke vad gäller att möta kommunens krav och behov!
Själva byggentreprenaden ska ju också kommunen upphandla enligt LOU för fastighetsägarens räkning, så inte ens här finns något att hämta jämfört med om kommunen skulle bygga i egen regi.
Nackdelarna med HYRA-alternativet:
- Möjligt en minskad flexibilitet för kommunens egna verksamheter
Minskad flexibilitet är en mild omskrivning för att allt vi vill eller behöver förändra under avtalets löptid, kommer att kosta skjortan i form av ökad hyreskostnad. - Begränsad styrning av framtida markanvändning
Återigen, ”begränsad” är även det en mild omskrivning för ”helt omöjligt”, utöver den rätt plan- och bygglagen kan ge oss. - Risk för högre kostnader på lång sikt
Detta är inte bara en risk. Det är en mycket konkret realitet, lätt att räkna ut dessutom! - Risk för framtida fastighetsförsäljning och ny fastighetsägare
Även detta är mycket mer än en risk! På 25 år kommer fastighetsbranschen att omstruktureras flera gånger om, med den yttersta risken för Mora är att köp, försäljningar och likvidationer av bolag under vägen gör att de utlovade 300 bostäderna och optionen att få köpa tillbaka Strandenområdet efter 25 år i praktiken blivit värdelösa! - Fastighetsförvaltningen kommer längre ifrån verksamheten.
Ja, och det är ju knappast något som gagnar verksamheten och dem (barnen) vi faktiskt uppför dess byggnader för…
Det är alltså med denna lista över för- och nackdelar som grund, som majoriteten tycker att det är vettigare för kommunen att hyra skola och idrottshallar i minst 25 är, istället för att bygga i kommunens egen regi.
300 bostäder då?
Men de 300 bostäderna då? Är det inte en stor fördel att få en en stor aktör som bygger hyres- och bostadsrätter i vår kommun? Jo, om det inte vore så att det redan fanns lokala och regionala aktörer som också vill bygga. De finns, men kommer nu i praktiken att stängas ute för att kommunen måste garantera mark och låsa upp planavdelningen för att tillfredsställa den kontrakterade aktörens rätt till byggbar mark under de närmaste tio åren. Under tiden har våra lokala aktörer sökt sig till andra kommuner.
Så nej! Löftet/garantin om 300 nya bostäder är ingen fördel för Mora och dess bostadsmarknad. Tio år är en lång tid och efterfrågan på bostäder kan gå både upp och ner. ”Aktören” kommer naturligtvis bara att bygga så många bostäder som det finns avsättning för, oavsett hur hårda skrivningar man kan få in i avtalet.
Vi vinner mer på att uppmuntra en lokal och diversifierad fastighetsmarknad, där våra lokala bygg- och fastighetsentreprenörer ges möjlighet att bygga utifrån efterfrågan och möjligheter. Sen ska vi inte glömma bort vårt eget allmännyttiga bostadsbolag som riskerar att avlövas sin roll i Moras bostadsförsörjning.
Lennart Sohlberg 